政策回顾篇

    3月26日 长泾镇农村住房建设管理试点

    长泾镇蒲市村、习礼村、河塘村3个行政村的相关重点村庄进行试点。可以在原地有序翻建房屋；不具备翻建条件或受村内基础设施建设影响不能原地翻建的，允许利用村内空闲的建设用地以及规划扩建点新建房屋。农村宅基地坚守“一户一宅”的原则，一户农户只能拥有一处宅基地，“建新”务必“拆旧”。

    5月4日 江阴多家银行首套房利率上浮20%

    2018年5月，在调查的8家银行中，包括中国银行、建设银行、邮政储蓄银行、交通银行、浦发银行、工商银行、农村商业银行、农业银行，首套房首付方面变化不大，4成首付仍是主旋律，但利率方面均已上浮20%，即利率5.88%。

    6月28日 江阴公积金新政出台，额度调整至50万，夫妻80万

    借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度从现在的30万调整为50万；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度从现在的60万调整为80万。

    此次政策调整对首次、第二次使用住房公积金贷款实行差别化的贷款政策，突出了对刚需群体首次使用住房公积金贷款购买自住商品住房的政策支持力度。第二次住房公积金贷款仍按原有规定执行。

    8月1日 江阴市存量房交易资金监管开始试行

    为进一步规范存量房交易市场秩序，维护交易双方的合法权益，保障交易资金的安全，全面建立江阴市国有土地上存量房交易资金监管制度,对存量房交易中结算的房价款，主要包括首付款、购房贷款、转为购房款的定金等款项进行监管。该办法自2018年8月1日起试行。

    8月3日 “江六条”出台，坚决防范、查处炒房行为

    一、禁止企事业单位以单位名义或利用职工团购等方式炒卖商品住房；二、禁止房地产开发企业将在建工程作为抵押物为第三方担保；三、严格实行购房实名制；四、严格预售商品房退房管理；五、加强房地产开发企业销售管理；六、严厉打击房地产中介违法违规行为。

    8月31日 关于印发《江阴市房地产经纪管理办法（试行）》的通知

    从事房地产经纪业务的机构或个体房地产经纪人应当在取得营业执照之日起30日内到房产监管科备案。

    实行房地产经纪机构备案年审制度，市住建局定期向社会公布备案的房地产经纪机构名单。实行房地产经纪从业人员（以下简称从业人员）备案制度。从业人员除需满足国家房地产经纪从业人员相关要求外，每年须到房产监管科备案。未备案的不得从事房地产经纪业务。取得房地产经纪备案资格的从业人员不得同时在两个或者两个以上的房地产经纪机构执业。

    土地市场篇

江阴2018年全年经营性用地成交综述

    2018年的江阴土拍完美收官。据统计，今年，江阴土拍市场共成交26宗地块，成交面积达187.64万平米，吸金125.57亿元。

    从近三年经营性用地成交情况来看，2018年无论是成交宗数、成交面积还是成交金额，还有亩均价都达到了近三年同比数据中的最高值。

    成交地块溢价不多

    今年江阴的土拍市场可圈可点，全市各乡镇供地节奏把握良好。26宗地块从区域来看，主城区澄江街道以8宗地块领先，其次是城东街道3宗。

    从总体上来，今年的土地市场风格稳健，拿地房企普遍趋于理性。今年的土地市场有两大变化，一是以小面积地块居多，小而精、小而美。受房地产整体大环境的影响，小体量项目周转较快易受开发商青睐。二是成交地块溢价率不高，不少地块均是以底价成交。

    据统计，上半年1-6月成交的13宗地块中3幅为0溢价成交，而下半年7-12月成交的13幅地块中底价成交的达到了4宗。另外今年最高楼面价地块是由长江房产拿下的城西41号地块（现为长江御珑府），楼面价7812元/㎡，溢价率却只有30%。远低于去年临港街道地块（现为恒大悦府）166%的溢价率。

    6家房企首入江阴，将带来更具吸引力的产品

    但土地市场并非只看溢价率，今年的土地市场最大亮点在于，除了深耕江阴的恒大、碧桂园、中梁、长江等老牌房企，坚持“攻城略地”以外，今年又新增了旭辉、瑞德、星河、美好盛大、银城、红豆等6家房企，这些房企纷纷布局改善型产品市场，其中部分房企比如旭辉澄江府、中梁国宾府等，其高品质作品已然亮相江阴，让购房者眼前一亮。

    510小编认为咱们江阴之所以能得到品牌房企的青睐，一来是因为大型房企为实现集团目标，有布局二三线城市的需求；二来，江阴土地市场相对于周边其他城市（张家港、常熟）来说，地价相对较为实惠，进入门槛较低。

    当然这些房企进入江阴后，也对江阴整体人居水平提升作出了一定贡献。比如去年进入江阴市场的中南、就带来全新的健康生活理念，510小编相信今年的6家房企，也会带来更具吸引力的产品。

    澄江街道成独占鳌头，8宗地块吸金超70亿

    今年澄江街道地块成交数量最多达到8幅，总金额达70.2亿元，位列第一，相信这也不用510小编多说，作为江阴城区，各地块的地段价值毋庸置疑，发展潜力有足够吸引力，也得到了广大房企的认可。

    除澄江街道以外，城东街道高新区的表现足够亮眼，3宗地块成交总金额达到38.34亿，从这个角度来看，或许高新区才是今年的最大“赢家”，也说明了高新区的巨大发展潜力，其前景不禁令人期待。

    2018年江阴周边苏南县市土地市场分析

    从成交面积来看，江阴占据首位，土地成交面积达187万㎡，其次是宜兴，土地成交面积达177万㎡。

    成交金额方面，常熟表现不俗，领先其他县市，成交金额达153亿元，其次是江阴与吴江，成交金额都是126亿元。

    新房市场篇

    1、历年供销走势

（以上数据均不含政策性住房）

    2018年江阴商品房供应13448套，供应面积173.08万方，2018年江阴商品房成交23247套，成交面积310.58万方。

    尽管2018年比2017年成交数据上有所下滑，但照比近三年数据来看，仍然是处于一个高位。近三年江阴商品房供应量都比较稳定，而成交量始终处于一个高位，近三年成交量都在300万方以上，可以说目前江阴市场还是处于快速去化库存的路上，供不应求的市场特征较为明显。

    2、2018年商品房供应情况

（单位：套）

（单位：万㎡）

    2018年江阴房地产新建商品房供应套数13448套，供应面积178.03万方，较去年还是有所上涨。随着近2年拍地热潮，江阴商品房供给一侧有所上涨，其中高层仍就占据主导，占总供应量近7成。

    3、2018年江阴商品房价格情况

（2010-2018年江阴商品房和商品住宅成交均价走势图）

    2018年，江阴全市销售总价272亿元，全市不区分业态不含安置房均价9566元/㎡；全市商品房住宅成交均价9644元/㎡。

（2018年澄江街道住宅价格情况）

    2018年澄江街道住宅价格较往年有较大提升，月成交价格均超过11000元/㎡，均价保持在12000元/㎡左右。

    传统销售旺季“金三银四”表现平平，而以往称为“淡季”的2月、12月成交价格却有亮眼表现，均突破12000元/㎡大关。

    今年不少开发商在选择开盘与加推时机上较以往有所不同，不再一味集中于旺季销售，而是更追求效率，预售证出来立马开盘、加推，使得成交热点较为分散，具有一定波动性，但幅度不大。

    4、2018年商品房成交情况

（单位：套）

（单位：万㎡）

    2018年江阴高层住宅成交14642套，占比63%，成交面积192.62万方，占比62%，是名副其实的成交大头。值得一提的是，商业的成交套数占到12%，恒大中央广场无疑成为今年商业去化的领跑者，近800套房源，4.5万方的去化量可以说笑傲全澄。

    2018年江阴商品房各区域成交情况

（2018年江阴商品房成交套数区域分布）

    2018年澄江街道以9658套成交量稳居各区域之首，城东街道2739套、云亭街道2366套、璜土镇2191套紧随其后。今年南闸街道也有亮眼表现，以1545套脱颖而出，排在区域成交榜第五位。

（2018年江阴区域商品房价格情况）

    2018年新桥镇、澄江街道、云亭街道商品房均价排行分列前三位，其中新桥以11891元/㎡居首，成为2018年最大黑马，凭借雍锦源和莱顿小镇两大别墅楼盘强势拉升，使得新桥反超澄江街道，一举登顶。

    澄江街道楼盘高层价格情况

    2018年江阴商品房成交排行

商品房成交排行榜

 

    在2018年江阴商品房总成交排行榜上，有“城南八百亩”之称的碧桂园·暨阳府拔得头筹。碧桂园华星·世纪学府斩获亚军，不仅如此，榜单前十中，碧桂园集团占据四席，以风卷残云之势，成为今年最大的赢家。

    看完总成交榜单，我们再来看看各个业态成交排行，看看各中好手都有谁~

高层

小高层

多层

低层

商业

办公

    二手房市场篇

    1、2018年江阴二手房成交情况

    2018年江阴二手房成交再创新高，全市二手房成交15528套，同比增长19.78%,成交面积174.02万㎡，同比增长21.36%。其中二手住宅成交14913套，成交面积164.48万㎡，二手非住宅成交615套，成交面积9.54万㎡。

    2、2018年全市二手房成交走势

    2018年5月份成为全年成交量的一个峰值，当月二手住宅成交1684套，成交面积18.76万㎡，非住宅56套，成交密面积0.84万㎡。

    从全年成交走势上来看，3月到9月江阴二手房成交量一直处于一个高位，月均成交1400多套，成交量大，持续时间长，成为2018年二手房市场一大特点。

    往年江阴二手房成交，3、4月份是成交旺季，过了5月会有明显下滑，而2018年则是到10月份才有所明显回落。其中原因也是与幼儿园、小学入学政策变化有关。

    2018年学区政策一大变化就是“当年符合入学条件的本地适龄新生户籍、父母住房信息变更截止时间为上一年的10月31日”，正是这一条新政的出台，间接影响到了江阴二手房市场交易的周期规律。

    3、江阴近7年二手房成交走势

    2012-2016年期间，江阴全市二手住宅成交量保持在2000-6000套左右，住宅成交面积在20-60万㎡左右。直到2017年，江阴二手房迎来爆发式增长，当年二手住宅成交12500多套，成交面积更是突破130万㎡，然而，这才仅仅是刚开始...

    2018年，江阴全市二手住宅成交量再创新高，总成交套数近15000套，成交面积突破160万㎡，非住宅方面同样有不俗表现，均创下历史新高。可以说，近两年的江阴二手房市场进入了发展的“黄金时期”。

    结语

    2018年江阴又是一个“成交大年”，新房二手房齐发力，城乡联动，多点开花，成为今年楼市有一道风景线。土拍市场同样热闹非凡，26宗地块，吸金125.57亿元，产品方面，刚需向改善方向转型明显，更大的户型，更舒适的设计，更新潮的理念将成为未来楼市的主旋律。

    目前，江阴城区范围内新房均价也已经来到12000元/㎡，房源紧俏，去化周期不足7个月，按目前供需两侧发展形势来看，未来仍有一定上升空间。

    2018年江阴二手房市场再创新高，空前繁荣的背后，衍生出对市场规范化的渴求。随着“资金监管”和“经济人备案”两项举措落地，可以预见，未来二手房市场或将成为楼市政策重点“关注”对象，如何管控这个市场，打好这张牌，会成为2019年的新课题。

    新的一年已经开始，城南王碧桂园双盘联动，本土大佬长江强势崛起，瑞德、星河、红豆等跃跃欲试，江阴精装房市场或迎来大发展时期，城区中心优质项目或将一房难求，购房争夺战会在城郊边缘地带打响。