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江阴10年房地产情况分析,2个关键时间点,改变市场走势~
不抽烟的鱼
2022-09-25 14:49

江阴近10年房地产变迁


正好也很久没写行情的稿件,借此机会不妨和大家聊聊最近江阴房地产行情的一些看法,分享一些个人观点。


壹 | 近十年楼市2个关键节点



2014-2015年的江阴楼市就像黎明前的“黑暗”,用当时买房人的原话说:“根本看到不出路!”


很多人都是断臂求生,亏本卖房,当时听得最多的一句话是再不走,就走不掉了。


第一个拐点来了,2016年
AUTUMN EQUINOX

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2010-2016年商品房销售面积走势


利率5连降,4.9%基准利率打88折4.3%左右,没错,和现在如出一辙。


不仅如此,也是在这一年,江阴新房供应量降到了10年来新低仅131.55万方,相比2014年、2015年的500、300万方,直接缩水超过一半。


但与之相对的,成交却创下当时新高,单年度成交量首次突破300万方大关。


此消彼长,两相对比,供需关系发生巨大变化,从原来的3:1,直接变成1:2.3,从供大于求一下变成供不应求


也就是在2016年的下半年,江阴市场传出了一个声音,房价要涨!但所有人都只当“狼来了”,根本不信,毕竟被跌怕了。


但马后炮证明,当时买房的人身价保守翻了一倍,随后就开启了闭着眼睛买房时代~

第二个转折点,2021年
AUTUMN EQUINOX

http://img.jy510.com/news/file/f47b5c9ba340247102068a981671b6b0.png


2021年发生了什么,其实大家都知道,6月份行情急转直下,仿佛一夜之间跌入冰点,没有一点点预兆~


但真的没有预兆么?


2020年江阴商品房供应量突破360万大关,成交也达到300万方,但供求比已经发生倒转,近5年来,再次出现供大于求的情况,这其实就是信号。


但当时市场反馈是什么?


2021年上半年,房贷利率5.9%,平均月销2000套,各大房企在土地市场大把挥舞着钞票,中海、建发、龙湖、仁恒等首入江阴,市场一片欣欣向荣,包括510小编在内都觉得这个行情至少还能再繁荣几年~


贰 | 为什么楼市会急转直下?


这里,510小编也简单浅浅分析一下个人的看法:


(1)供需情况变化。这个在上文中已经做了简单分析,当一个市场供大于求的时候,难免会出现滞销,降价的情况,这是市场发展本质,市场有周期性的。


http://img.jy510.com/news/file/6aaff34b7bd9b010e4dbf1acc02af44e.png

(2012-2021年商品房成交面积走势)


江阴总人口177万,外地人少,人口流入一般,算不上人口流入型城市,所以他的市场规模容量注定有限,年销售300万方基本就是它的度。


供应量就不能太多,一多就容易积压库存,所以江阴的市场更适合“7分饱”


(2)大环境影响。以前的江阴市场相对比较封闭,外地客户少,主要本地改善为主,但近些年江阴乡镇市场迎来发展,尤其是毗邻常州、无锡、张家港的乡镇,他们的市场份额在全市占比逐步走高,影响越来越大。


而这几个乡镇市场的客群又是以周边城市外地客户居多,占比有时甚至超过5成,所以外部市场变差,江阴还是难以独善其身。


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2021年江阴住宅用地土拍情况


其次开发商拿地,如今江阴土地一级市场,本土房企除长江外基本不见踪影,取而代之的都是全国级的大牌,确实能带来更好的产品,但也把外部市场的关联性或者说风险性带给了江阴,尤其是全国连锁房企越多,江阴房地产市场就越敏感


(3)房价偏高。2020年江阴城区均价1.6w,2021年江阴城区均价1.7w,贷款买房,首付3成,月供7-8k打底,买得起么?


买不起,买得起也还不起。为什么前两年楼市火,你卖1.3-1.5w,江阴人认可这个价,但现在你卖1.7w,确实有点吃不消了,所以就不买了呗。


叁 | 市场什么时候会转好?



先回答网友最关心的问题,市场会不会转好?


答案是:会。


原因很简单:没有只涨不跌的楼市,也没有只跌不涨的市场,最终还是要回归市场规律的。


第二个问题:什么时候市场会变好?


这个问题就比较难了,说实话都不是预言家,没有哪个大咖敢说这次楼市寒冬什么时候能结束。



但有些信号大家可以参考:


(1)供求关系。这个是决定市场最重要的数据之一,关注好年报数据,月度数据太短,不具参考性,建议看年报。什么时候再次出现供不应求的情况,并连续两年,那下一年度的市场预计会有起色;


(2)房贷利率。这个真的是楼市晴雨表,像现在利率一路走低,说明市场下行;什么时候利率稳定,说明市场进入筑底期,买房可以考虑抄底;什么时候利率开始上行,说明楼市真回暖;


(3)土地市场。要想楼市热起来,先要让土拍市场热起来,没有开发商拿地还是白搭,去化库存是一方面,但去化的尽头肯定还是要以推地为目的。


现在拍出很多地块是国资在拿,未来可以转让二手地,可以合作开发,但都不能说是市场转暖的表现,要等开发商缓过元气来,有能力拿地,有能力抢地,这才是市场转变的风向标,毕竟春江水暖鸭先知~


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