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供求收缩!整体平稳!2022年的江阴楼市这样走过~
510编辑部
2023-01-15 08:27

转眼间,2023年已经到来,回望2022年江阴楼市,无疑是凛冬之年。在疫情反复冲击以及房企信用危机频现的大环境下,市场预期转弱,成交量明显下降。


2022年,广大购房者过得也颇不平淡。多少喜悦和惊喜,多少辛酸和苦楚,作为人生一大事,买房,又何尝不是这些心情的寄托和缩影?


每年的回顾,都是为了让我们更清楚地了解市场,做好准备迎接未来,这一次,我们用数据说话~


江阴楼市成绩单出炉


2022年江阴全市商品新房共计成交

商品新房11598套

成交面积127万㎡

成交均价12713元/㎡



壹 | 全市土地出让

1222.09亩,吸金81.89亿




2022年全年,江阴土拍市场共成交17宗地块,地块面积约814725㎡(约1222.09亩),共计成交金额81.89亿元


其中涉宅用地(住宅用地+商住用地+安置房用地)共计成交15宗,地块面积780937㎡(约1171.41亩),总金额80.74亿元。



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2022年江阴全市经营性用地招挂拍结果)


2022年江阴土拍市场整体表现


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从2022年江阴土拍数据来看,整体呈现出以下特征:


2022年江阴土拍市场,用一个字形容就是“稳”。节奏放缓、国资公司托底成了2022年的显著特征,这同时也是新形势下,土拍市场呈现出来的新特点。


江阴整体土拍市场节奏放缓:整个上半年的时间,江阴仅挂牌出让一宗安置房用地。经历上半年首场土拍的“试水”成功,下半年从7月份开始,推地节奏相对较为紧凑。到了年底的11月份,江阴开始出现罕见的“集中挂地”现象。


综合来看,江阴整体土拍市场节奏放缓,这样做一方面是为了配合好当前市场的“去库存化”现状,让供应端能更好的适应当前市场需求;另一方面也是土拍在持续寻找适合的规则,适应市场新环境和新形势。


国资公司托底,“国资+房企”合作成为新模式:2022年成交的15宗涉宅用地中,除了安置房用地是由本土房企竞得之外,其它地块基本由国资公司托底拿下,占比超9成


尤其在11月份“集中竞拍”中,国资公司托底拿地的感受更为明显、真切。


国资公司托底拿地,从而衍生出一种新型的合作模式:国资+房企合作,抱团取暖,这样的合作模式,在江阴已经有了先例。



贰 | 供求收缩,整体平稳

市场步入筑底阶段


 

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江阴全市历年商品新房供销存情况)


2022年江阴全市商品新房供应4717套,供应面积53.08万方,2022年江阴商品新房成交11598套,成交面积127万方,供销套数比为1:2.46。




我们再从供销情况看,2022年无论供应还是成交,与2021年相比,或者说与往年相比,都有较大降幅。但是,如果细看走势图数据你会发现,真正供需市场偏转,是发生在2020年,供大于求局面出现。

纵观2022年,住宅库存始终保持在200万方以上,同比2021年略有减少。

供应节奏来看,2022年整年供应节奏“放缓”,不少项目加紧去化之前的库存。

对购房者来说,多了份选择;对开发房企而言,如何彰显自身价值,凸显竞争力,会是2023年的重要课题。



叁 | 全市住宅均价13576元/㎡

城区住宅均价16515元/㎡


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(江阴全市历年商品房价格走势)

2022年,江阴市商品新房总成交金额156.37亿,全市商品新房均价为12713元/㎡。江阴全市商品住宅均价13576元/㎡,江阴城区商品住宅均价16515元/㎡。



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(2022年江阴全年供销量价走势)

我们来回顾一下2022年江阴全年供销量价走势,可以很明显感受到江阴楼市这一年的整体变化。

对照数据来看,江阴全年成交变动,其实也对应楼市的一些大节点。
2022年开年几个,江阴楼市政策利好频出,房贷利率n连降,2成首付再现江湖,3月开始总体表现相比1、2月淡季已经有了明显的好转。
下半年,总体成交情况开始起稳并且慢慢稳步上扬,金融政策放宽,贷款利率持续下调,客户等待政策放宽持续下探,观望情绪更胜,“金九”缺席。
临近年底,房企为加快资金回笼,“银十月”市场折扣加码,“双十一”力度持续叠加,市场于11月再次热闹起来。



肆 | 新房市场分化明显

房价天花板与折扣力度同步刷新


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(2022年江阴商品住宅成交排行榜)



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2022年江阴全市商品新房各区域成交情况)

2022年澄江街道以2654套成交量稳居各区域之首,继续保持独一档;云亭街道1673套、夏港街道1143套、城东街道792套紧随其后,成为第二梯队;接下来就是璜土镇、徐霞客镇、新桥镇、申港街道、顾山镇、祝塘镇、长泾镇、周庄镇、青阳镇为第三梯队;第四梯队利港街道、华士镇、南闸街道、月城镇全年成交量在200套以下。




2022年,江阴房价呈现“两极拉扯”趋势。板块房价天花板一再刷新,打折优惠力度也屡破下限。

一方面,高价盘涌现:

天敔湾在2021年12月开盘,首开就取得了不错的去化成绩。不得不说,建发强效的品牌带动力加上对产品的打磨,还是深受江阴人民喜爱的。整个小区主要由洋房、双拼、联排、叠墅组成,容积率低至1.0-1.1,这样的设计让业主圈层更为纯粹。

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(天敔湾实景图)


位于主城的中海·阅澄江,依靠产品力、地段优势和中海品牌加持,全年成交均价高达3W+,捅破江阴房价天花板。

http://img.jy510.com/news/file/09dd92b313f91ea9ca5870b06952eb74.png(中海阅澄江实景图)

还有龙湖落地江阴的首子,龙湖江天阙,内外双景,展现了“家居运河畔,人在园境中”的未来居住体验。

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(龙湖江天阙实景图)


另一方面,楼市打折横行,部分项目亏本跑量。

简单来说,就一个字“降”

上半年的降,是试探性的降,房企之间你看我我看你,除了直接竞品间小有摩擦外,价格降幅基本可以忽略不计。

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 (朋友圈工抵房广告)


到了年中,有部分楼盘开始坐不住了,特价房、工抵房、员工房等等层出不穷,楼层挺好,价格便宜,细心一点你会发现,这时候才是开发商真动了降价的脑筋。

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(朋友圈13XXX元/㎡广告)


下半年,尤其是10月份这个节点。直接开启“价格战”,城南14880起、敔山湾13500起、城中2.1-2.2w楼层任选、城西12XXX起......城区范围多个知名大盘价格直接开砸,房价不再遮遮掩掩,能卖就一降到位。

送物业、送车位、送家电,一夜梦回2015。总结就是一句话,今年是“等等党”的胜利,刚需买房者的胜利,今年买房就是比去年便宜20-30万

如今的房价可能对之前买房人不友好,但510小编还是那一句“早买早享受,晚买享折扣”,早买房价不便宜,但好的楼层户型你选到了,便宜20-30万让你4楼换11楼,我相信还是不肯的,所以也不要太过介怀~



伍 | 二手房市场“反向操作”


2022年,江阴全市二手房成交11327套,成交面积127.88万㎡。其中二手住宅成交10541套,成交面积118.3万㎡;二手非住宅成交786套,成交面积9.58万㎡。





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2022年江阴全市二手房月成交套数走势)

从3月份开始,二手房成交量开始明显上升,基本保持在千套左右。尤其是5-7月份,表现的尤为明显,成交稳定。


纵然是到了传统的成交淡季8月份,成交量也有931套,虽然是有所回落,但依旧处于高位,保持着千套左右的成绩。


2022年年底,随着口罩放宽,宏观政策加持以及降价促销,二手房再次出现回暖迹象。


总的来说,2022年江阴全市二手房整体成交量相比2021年有所下滑,但依旧保持着每月一千套左右的稳定成交量,热度甚至盖过新房。


写在结尾:

回顾2022年楼市,这是颠覆认知、重新定义的一年,经历各种“生死之战”之后,房地产所展现出来的韧性如我们所见。

2023年,江阴楼市将会走向何方,我们共同期待~
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