买房，对每个家庭来说都是一件大事。就目前江阴的行情来看，买一套房的成本不低，所以，对诸多购房者来说，贷款买房是为首选。贷款买房，主要涉及公积金贷款和商业贷款两种，毕竟事关“钱袋子”，这两者有任何变化的，都能引起购房者的广泛关注。

    临近年关，公积金和商业贷款在一年里经历了怎样的变化，现在又是怎样的情况，510小编今天就给大家说道说道。

公积金贷款

    公积金，算是一种福利政策，所以相对来说，覆盖的人群并没有那么广泛。而且，想要使用公积金贷款的，还要满足一定的条件。那目前的公积金政策如何，我们先来了解一下，510小编放上一张图就能清楚明了：

（公积金贷款）

    从上面表格上，我们可以很明显的感受到：认房又认贷。这是2019年9月25日开始最新实行的公积金政策。

公积金新政内容

    在最新政策中规定，个人最高可贷30万，夫妻最高可贷60万。公积金未交满24个月的，可贷账户余额的5倍；交满24个月未满36个月的，可贷账户余额的7倍；交满36个月的，可贷账户余额的10倍。

    公积金的贷款额度与缴存年限挂钩，这一规定对部分比较着急购房的人群来说，还是不怎么“友好”的。为什么这么说呢？主要原因在于，如果是着急购房的或者是短期内有购房计划的，想要贷款额度越高的话，就只能提高每月的缴存额度，购房压力相对加大。

    当然了，如果是短期内没有购房计划的并且公积金每个月按时缴纳的，对这部分人群的影响就不是很大。

    在最新政策中，除了规定的贷款额度，还对借款人能否申请公积金贷款作了界定，即停止向第三套房及以上的缴存职工家庭发放公积金贷款：

    “首套自住住房”：职工家庭名下无住房公积金贷款记录，且在本市无住房的情况下所购买的自住住房。

    二套自住住房： （1）职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市仅有一套住房，并且没有公积金贷款记录，目前申请办理公积金贷款的这套住房是第二套自住住房。

    （2）职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市没有住房，并且仅有一笔公积金贷款记录，也就是首次申请公积金贷款的住房不在该家庭名下了，那目前申请办理公积金贷款的这套住房是第二套自住住房。

    （3）职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市仅有一套住房，仅有一笔公积金贷款记录，并且名下的该套住房和已有公积金贷款记录的住房为同一套的，目前申请办理公积金贷款的这套住房也是第二套自住住房。

    在对首套房和二套房的认定中就能感觉到“认贷又认房”的收紧，现在想要使用公积金贷款买房的，不仅要看名下的贷款次数（商贷除外），还要看房屋套数。也就是说，纵然您一次公积金贷款都没使用过，但您名下有两套及以上的房子的，也没有了使用公积金贷款的机会。

    此政策一出，江阴人一片哗然，最大的感受就是公积金政策再也不是福利一般的存在了，想要贷款真是难上加难。公积金政策的收紧大家也是始料未及，俗话说没有对比就没有伤害，在925新政之前，公积金政策还是尤为亲民的，具体内容是什么，510小编也给大家介绍一下。

925新政前的公积金政策

（925新政前的公积金政策）

    在这张表格上，我们可以发现，925新政前的公积金政策，非常简单明了易懂，而且贷款额度要求不高，仅与账户余额有关。

    （1）首次使用公积金贷款，个人最高可贷50万，夫妻最高可贷80万。贷款额度为账户余额的10倍；

    （2）二次使用公积金贷款的，个人最高可贷30万，夫妻最高可贷60万。贷款额度为账户余额的10倍；

    （3）首次使用公积金购买首套房，且建筑面积在90㎡以下的，可以不看账户余额，个人直接贷满50万，夫妻直接贷满80万。

    在之前的公积金政策中，贷款额度为个人最高50万，夫妻最高额度80万，同时还有首次首房的优惠政策，那个时段，选择公积金贷款的人数很多。尤其是刚需客群，也就是首次购房的客户，冲着优惠政策，只要连续、足额、按时缴纳公积金满6个月就可以贷满最高额度，购房压力小，轻松拿下一套房。

    当然，政策总时变化来去的，有些购房人群冲着之前公积金的利好准备买房，在还没有交满6个月的时候，政策突然变化，顿时“心凉了大半截”。这就说明什么，提醒我们买房要趁早，趁着政策优惠力度大的时候要当机立断，最大程度的用好政策，才是明智之举，否则，一旦政策变化，后悔莫及的就只有自己了。

商业贷款

    2019年的商业贷款，用一个词形容就是“变化莫测”。先是贷款利率短时间内下调又收紧，持续变化，再有利率实行新的计算方式——LPR格式，到最后的宣布实行“认贷又认房”。

房贷利率短时间内下调又收紧，持续变化

（2019年2月房贷利率一览表）

（2019年4月房贷利率一览表）

（2019年7月房贷利率一览表）

    以上3张表格分别记录了2019年2月、4月和7月的房贷利率情况。可以发现的是，从2019年2月到4月，房贷利率出现过一次下调，由首套房利率基本上浮20%下调到基本上浮15%。

    然而，此次下调大家还没有高兴几天，在7月份又重新收紧：首套房利率基本上浮20%。虽说房贷利率下调是大家都愿意看到的现象，但毕竟只是昙花一现，就又重新回到了原点——首套房房贷利率基本上浮20%左右。

商贷实行新的计算方式——LPR格式

    2019年10月份，商业贷款宣布实行LPR的利率计算方式，即本月房贷利率=上月LPR利率+基点。

（江阴2019年10月份房贷利率一览表）

    无论实行怎样的计算方式，大家最关心的还是最终的利率是多少。这一点，510小编也在第一时间咨询了银行：首套房房贷利率基本在5.9%左右，二套房房贷利率基本在6.15%左右。

    突然使用新的计算方式，大家对房贷利率可能没有了之前的概念，不了解这是怎样的意思，其实换句话说，就是首套房利率基本上浮20%左右，二套房利率基本上浮25%左右。

    由此看来，商贷此次实行新的计算方式，其实对房贷利率的影响不大，有的也仅仅是微调，只是说法不同而已，有了这样的概念，以后房贷利率的变化大家就能自己感知到了。

商业贷款开始“认贷又认房”

    在2019年的最后一个月，江阴各银行宣布实行“认贷又认房”的新政。政策的再一次收紧，咱江阴人表示心脏都快受不了了，政策变化太快，都还来不及消化。

（江阴2019年11月份房贷利率一览表）

    在实行“认房又认贷”政策的时候，510小编也特意电话咨询了一番，新政的实行对房贷利率并无影响，变化的只是商业贷款的条件。但在具体实行过程中，鉴于江阴是不限购城市这一大环境，“认房又认贷”的政策实施起来会有不同之处：

认房又认贷的概念界定

    “认房”，是指在界定二套房时，如果申请借款人家庭（不包括成年子女）在当地房屋登记系统中已经有了登记信息（包括已网签但尚未办证的房屋），再买房时，后续房产将被界定为二套房或以上。若是查不到登记信息的，再买房时，算是首套。

    “认贷”，是指在界定二套房时，如果申请借款人家庭（不包括成年子女）在银行征信系统里有未还清购买住房贷款信息的，那么再次申请贷款买房时，后续房产将被界定为二套房或以上。若是征信系统里查不到有未还清购买住房贷款信息的，申请贷款买房时，则界定为首次。

    注：公积金贷款以前依托在银行系统，所以会有征信显示。2019年9月无锡公积金系统升级后公积金单列，所以单列后新签约的公积金贷款还不能在征信报告中查到。也就是说：新签约的江阴纯公积金贷款信息，目前还未在征信系统体现。

    所以，综合起来，认贷又认房，是指就是指贷款买房时，只要借款人家庭（不包括成年子女）名下有住房或征信系统里查到未还清的房贷记录，都将被界定为二套房或以上。

    以下三种情况不算在“认贷认房”的范畴：

    1、名下集体土地性质（包括农村宅基地）住房，申请商贷时不在“认房”范畴内，不做考量；

    2、全款购房的客户，在申请后续第二套商贷时，算作无贷款记录；

    3、新签约的纯公积金贷款买房未纳入征信，所以也不在商贷的“认贷”的范畴内。

    最后，510小编再附上一张表，看看商业贷款新政后利率是怎么界定的吧：