最近，LPR话题在网上热议！办公室里买房的同事们都在议论，银行打电话了，让咱们重新选择房贷利息，到底是固定利率好，还是LPR好？要怎么选啊？！

    转换机会只有一次（转换时间：2020年3月1日至8月31日）！到底要不要转，成了很多人的纠结点，510小编特意在网上查阅了资料来和大家侃侃。（公积金买房的可以忽略了，这个主要针对商贷买房~）

3月江阴各大银行最新房贷利率

    LPR简单来说，就是贷款基础利率，跟大家的房贷、车贷、企业贷款等都有一定关系，LPR是一个基数，各省市要根据自身情况，确定在这个基数上加多少个基点，最终形成该地的实际房贷利率。

    3月20日，最新一期LPR数据发布，1年期和5年期LPR均未下降，分别保持在4.05和4.75。

    这意味着，自2月20日起1年期、5年期LPR报价分别下行10个基点和5个基点后，3月份LPR报价与上月保持一致。（LPR每月20号发布，是一个变动的数字）（1个基点=0.01%，100个基点=1%）

（LPR走势图）

    510小编特意咨询了江阴各大银行最新房贷利率情况，如果你现在去银行贷款，利率大概是这样的。

    首套首贷方面，各大银行普遍在5.9%左右，二套一般在6.15%左右。

    目前江阴部分银行首房首贷的首付比例已经调整为3成起。总的来说，江阴最新的房贷利率较之前并没有特别明显的变化，符合各银行条件的客户可以给予适当的优惠~

接下来，重点就来了！！！

房贷利率，怎么选？

只有一次选择！只有一次选择！只有一次选择！

是选择固定利率还是以LPR为基准的浮动利率呢？

1.选固定利率

    和银行约定一个固定的利率，从此以后变成一个固定利率的贷款合同，以后不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变。（如果未来加息，那利率也不会跟着上涨，岁月静好。）

2.选浮动利率

    房贷利率每年调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。（那好处是什么呢，如果未来降息，那就能少还一点房贷，但如果LPR上浮，那就要多还了。）

那么，利率如何计算？

1.固定原利率

    举个例子，假设你现在的贷款利率是5.39%，这次我不想转LPR，那我就沿用固定利率，以后的房贷利率就一直是5.39%，直到还完房贷。

2.转LPR为基点的浮动利率

    按照央行要求，“同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时间点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值”。

已知2019年12月的LPR是4.8%
那么你的加点就是：
5.39%-4.8%=0.59%

注意这个加点不会变，不会变，不会变！

    另外如果你原来的利率是低于4.8%的，那你的加点就是负数。

    但LPR因为种种原因会随之改变，
    所以你的贷款利率=一年一变的LPR+不变的0.59%。

    LPR涨，则利率涨。
    LPR降，则利率降。

    当然了，毕竟房贷是动辄二三十年的长期贷款，LPR却是一年一调整，不确定性还是很大的。这个转换毕竟只有一次，转换时间有6个月，在这六个月里，你可以好好考虑清楚。

如何重新签订合同？

    根据央行【2019】30号文，各贷款银行将在2020年3月开始逐个通知借款人，与银行重新签订贷款合同，理论上在8月31日之前将完成所有工作，也就是半年的窗口期。

    今年情况特殊，虽受新冠疫情的影响，但8月31日截止日延期的可能性不大。

    一般来说，银行都会主动与你联系，比如工行、建行、中行、农行等等都用微信公众号、APP 弹窗等方式提醒。办理方式：基本上银行都可以通过线上和线下两种方式进行办理。

    以农行为例，农业银行非常用心的直接在App上把每一步都做成了图片，上手毫无难度，客户体验一流，赞。由于内容太长，所以510小编只截取了一个开头。

（农行APP界面）

    至于其他银行，可以咨询当时办理贷款时的银行经理，或是打银行客服电话~

    510小编还从各大银行了解到，目前有意向办理转换业务的客户还处在观望阶段，大部分以咨询为主。

    如果大家上面的内容仍看不懂的话也没关系，别担心，直接上图！

以前，
各银行是按照央行发布的贷款利率作为标准，
发放贷款时以此利率为基准上下浮动。

这个利率被称为贷款基准利率。

所以你房贷还多少，无论是上浮还是打折，都是参考这个贷款基准利率。

而现在
参考标准要变成LPR！

LPR全称为贷款市场报价利率，

    与贷款基准利率不同，LPR不是央行发布的利率，而是通过18家报价银行报价算出来的。

    由这18家银行对公开市场操作利率加点，再经过一顿计算操作，从而得到的市场利率，就是LPR。

LPR一个月公布一次，可能升可能降。

银行新发放商业性个人住房贷款利率
都是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

但是对于银行来说，除了新客户，还有老客户。
所以银行存量客户的个人商业房贷的浮动利率参考基准还是分为两类——

 

本次新政就是针对这些采用浮动利率的老客户。

    原先按照贷款基准利率定价的浮动利率，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益，因而要进行转换。

在转换的时候，老客户面临两个选择，而且只能选择一次。

 

第一个选择是固定利率。

    房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都岿然不动；

第二个选择是浮动利率。

此时，房贷利率在LPR基础上加点，因而会根据LPR的变动而变化。

这时候，若未来LPR利率走低，那么你会惊奇地发现——

 

反之，房贷利率则会升高。

甩出一个公式，如下：

我们看个例子，

隔壁老陈房贷期限20年，
已经还了10年，还剩下10年，

    原合同约定，老陈的房贷利率是在贷款基准利率上浮10%，最近参照的贷款基准利率为4.9%，那么他现在执行的房贷利率就是——

现在要把这个这个贷款利率转化为参考LPR，

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，

两者相减，得到的0.59%就是老陈的商业性个人住房贷款的加点数，

老陈还房贷的剩余10年，都按照这个加点数，
保持不变。

当然，不同的客户算出来的加点数会有不同，加点数也可能是负数。

    银行会与购房者协商决定一个利率重定价日和重定价周期。在每个重定价日，老陈的房贷利率水平由最近一个月相应期限LPR与固定加点数值重新计算确定。

假设老陈的重定价日为每年1月1日，那么他以后的房贷利率为——

重定价日一般为1月1日，重定价周期至少为1年。

    从上面推算过程可以知道，若我们选择了浮动利率，2020年我们的房贷利率是不会变的，变化将会从2021年开始。

补充说一下，本次转换不包括公积金个人住房贷款，毕竟公积金个人住房贷款利率较低。