前不久原征存中学地块挂牌,一石激起千层浪,不少网友都在感叹,今年土拍重头戏来了~起拍楼面价就1万!
随即就有网友追问,城区这么热闹,敔山湾呢?敔山湾还要不要推地啦?今年敔山湾实验学校考得不错,我都想买到敔山湾去了,就是新房项目不多,后续还有没有地块要推啊~
这不,510小编收到消息,敔山湾还真有好地,还是湾内优质位置,妥妥的“敔山湾学区房”+“湖景房”~~
敔山湾3号地块
(3号地块卫星图)
(3号地块实景图)
地块位置:北至迎瑞路、东至泰禾·江阴院子、西至菁英路。
地块详情:地块细分为3#、215#(商业)、207#(规划幼儿园)三块地,共计117.01亩。
地块名称:3#地块
地面面积:59167.89㎡(约88.75亩)
地块性质:居住
容积率:1.0-1.1
地块名称:215#地块
地面面积:6823.94㎡(约10.24亩)
地块性质:商业
容积率:1.2
地块名称:207#地块
地面面积:12011㎡(约18.02亩)
地块性质:教育用地(规划幼儿园)
容积率:0.62
地块规划要求:
1、项目限高:3# 地块30米,215#地块限高12米,207 #地块限高10米;
2、绿色建筑:应按照绿建二星要求,建设可持续发展的低碳建筑社区;
3、水系: 贯通现状水系,贯彻江苏省海绵城市设计要求——地表径流量的75%可回收利用。
挂牌价格猜测:
该宗地块整体品质较高,背山面水,南向面湖,地块规划配套有商业+幼儿园,可以说地块本身自带体系。
510小编参考融创·敔山桃源2019年5月拍出的10000元/㎡楼面价,个人感觉预计挂牌会在12000元/㎡左右,但也有业内人士猜测可能会要到15000元/㎡,当然这个也要看整体土拍的热度和市场的发展情况,至于具体多少还要等正式挂牌。
交通路网
(地块周边路网)
(3号地块周边道路实景图)
地块周边路网完善,道路通达性好,路边绿化品种多,层次丰富,道路不仅通畅,排水顺畅,且沿道路景观品质优秀。
周边配套
从敔山湾整体配套方面来说,这里已经拥有了较为完备的配套设施,甚至在教育资源和环境资源以及医疗资源等方面形成了一定的优势。
医疗卫生:人民医院东区、元林康复医院
文化教育:江阴国际会展中心、信德幼儿园、敔山湾实验学校
商业设施:嘉荷酒店、美嘉城综合体、江阴院子沿街商业、绿地敔山天地综合商业(在建)
但商业氛围还不能满足人们的需求,或者简单点来说,就便民商业,家门口的商业这一块还有待提高。
(地块周边商业)
敔山岭秀外围现状为商墅,主要为大型服务或企业总部功能,尚不能满足便民的需求。江阴院子沿街设有便民商业,但目前尚未形成成熟的商业氛围。
所以我们就能发现,此次对于这宗3号地块,规划了商业部分,以及便民幼儿园,也是为了满足周边居民的生活需要,缓解区域内幼儿园学位紧张,而且从长远角度来看,也是为旁边的4、5号地块打下良好基础,提升整体湾内居住舒适性和便利性。
周边房价
从价格上我们可以看到,与地块相邻的江阴院子二手房高层价格大概在1.45-1.65万/㎡左右,而新房为代表的绿地·敔山天地精装高层已经来到1.85万左右。
当然像观湖位置相对较好的敔山嶺秀高层单价甚至已经卖到2.2万/㎡,而毛坯低层产品价格基本上在2.3万/㎡左右,中南樾府的精装别墅相对贵一些,要卖到2.8万/㎡。
地块规划参考方案
看完以上的一些基本参数,很多朋友就比较好奇,这宗地块未来会建造什么样的产品,510小编这里也有两个方案可供大家参考。
(城市居住区规划设计标准)
(控规图则)
本地块整体容积率对应1.0-1.2,高度控制符合控规应为30米,规划强制性指标直接影响地块最终建筑形态,相同开发强度下,考虑方向是以低层为主还是以多层为主的建筑形态。
方案一
(方案一)
(3号地块经济技术指标)
(215#地块用地技术指标)
(方案一效果图)
方案一:建筑密度 ≤ 25%,绿地率 ≥ 35%。从体量上来看,多层与低层占比六四开,多层建设体量相对较多,低层占比相对较少。
优点是,整体货量会比较多一些,绿地率和建筑密度相对较好,舒适度不错。不足,可能就是整体项目的品质与调性会相对弱一些。
方案二
(方案二)
(3号地块经济技术指标)
(207新增幼儿园经济技术指标)
(215#用地技术指标)
(方案二效果图)
方案二:建筑密度 ≤ 30%,绿地率 ≥ 30%,从体量上来看,多层和低层占比四六开,多层的建设体量占比相对较小,低层体量占比较大。
优点是,整体小区的品质调性相对较高,物业管理更方便。不足,可能就是建筑密度相对大一些,整体小区绿化就相对会少一点。
这两个方案从产品的业态上来看都是一样的,都选择了小高+多层+低层的产品组合。
不同之处在于业态体量占比的分配,510小编个人感觉方案的选择,可能要看到时候整体的市场环境,目前敔山湾低层货量相对较多,反而是小高层+洋房的产品货量不多,从需求角度看可能第一种方案不错,而从追求品质格调,对整体规划和高端产品打造的角度来看,无疑方案二更出彩。
哈哈,小伙伴们如果是你,你喜欢那种,欢迎投票:
1、方案一
2、方案二