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总金额82亿!累计出让1200亩,2022江阴土拍的拐点年~
510编辑部
2022-12-03 16:43

截至11月底

江阴共挂牌成交17宗地块

共计出让1221亩81.47万方

成交总价81.89亿元


http://img.jy510.com/news/img/ff57991f1975fcb2fa4e8e6de5a26adb.png(土拍汇总表)


截至2022年12月3日,江阴共计出让17宗地块,包含1宗商服用地、1宗医疗用地和15宗涉宅用地(住宅用地+安置房用地+商住用地)。


从供地性质来看,类型相对丰富,主要还是以涉宅用地为主,配以医疗和商服用地。


从楼面价上看,仅有两宗地块过万,分别为80、81号地块(澄地2022-C-8)12289元/㎡,66号龙湖北地块(澄地2022-C-2)11000元/㎡。相较于去年动辄万元以上的价格来说,成交楼面价下降明显。


从溢价率上看,成交的17宗地块中,除了年初3月份成交的一宗安置房用地有35.8%的溢价率外,其余地块均以底价成交,土拍热度大不如前。


2022年的土拍市场,用一个字形容就是“稳”。节奏放缓、国资公司托底成了今年的显著特征,这同时也是新形势下,土拍市场呈现出来的新特点。



01
江阴整体土拍市场节奏放缓


http://img.jy510.com/news/file/7c49f7a7444321c71e1befc63a2f468f.png

(2018-2022年地块成交走势图)


2018-2022年,江阴土拍先升后降,在2020年达到总成交40宗的峰值后,开始呈下降趋势。现在2022年还有最后一个月,就算是再有地块挂牌,也要到明年1月份这样才会开拍。


经历去年楼市的动荡,今年上半年江阴土地市场其实一方面在观望,一方面是寻求改变。结果就是,下半年,国资开始发力拿地,这一点也不是江阴独一家,几乎长三角乃至全国都是如此。


http://img.jy510.com/news/file/e3ad0d67ca1f1ece6c2253c84b6714ea.png

(2022年1-11月土拍情况)


整个上半年的时间,江阴仅挂牌出让一宗安置房用地。经历上半年首场土拍的“试水”成功,下半年从7月份开始,推地节奏相对较为紧凑。到了年底的11月份,江阴开始出现罕见的“集中挂地”现象。


在510小编看来,江阴之所以会出现这样的推地节奏,与整个市场的去化情况脱离不开。在前几天的行情分析中,小编提到过,江阴上年年的新房成交量远低于下半年,少去化了将近3000套。


在当前“去库存化”的现状下,上半年去化差强人意,如果土地强推则会加重市场的“库存”;从下半年开始,楼市保持平稳去化,在这种情况下的土地平稳入市,既能保持一定的供应量,也能为新房输入新鲜血液。


所以,综合来看,江阴整体土拍市场节奏放缓,这样做一方面是为了配合好当前市场的“去库存化”现状,让供应端能更好的适应当前市场需求;另一方面也是土拍在持续寻找适合的规则,适应市场新环境和新形势。



02
国资公司托底,“国资+房企”合作成为新模式


http://img.jy510.com/news/file/0e37549dfb544fe6c14334096eb5bfa6.png

(土拍竞得单位汇总)


在1-11月成交的15宗涉宅用地中,除了安置房用地是由本土房企竞得之外,其他地块基本由国资公司托底拿下,占比超9成。


深受“暴雷”事件的影响,整个房地产市场都未能幸免“观望情绪”。在这样的行情下,大多数房企拿地策略还是保持“审慎”原则,参拍企业中,绝大部分城市依然由国企、央企担当主力角色,民营房企近乎“隐身”。


尤其在11月份异常“集中竞拍”中,国资公司托底拿地的感受更为明显、真切。


国资公司托底拿地,从而衍生出一种新型的合作模式:国资+房企合作,抱团取暖。这样的合作模式,在江阴已经有了先例。


第一个项目:江阴东翎府


http://img.jy510.com/news/file/34dc5104db72de218b9787d4b0550282.png

(项目效果图)


江阴东翎府项目位于美都路东,人民东路南,贯庄路西,果园路北,也就是我们熟知的83-1号地块。这个项目可以说是国资+房企合作的首个项目,很有代表性。


http://img.jy510.com/news/file/032edc59b0db4e274fe4bb878d6c4954.png


2021年12月21日,城发集团以9721元/㎡的楼面价拿下83-1号地块。时隔一年后,地块启动建设,宣布项目名称为江阴东翎府,整体交由建发操盘并销售


江阴东翎府,建有8栋高层和10栋洋房,高层户型为95、118㎡,洋房户型为125、142、165㎡,交付标准为毛坯+精装。


项目预计12月中旬售楼处公开。


第二个项目:城发绿信待开发


http://img.jy510.com/news/file/590c9495925c7c545eed5206f1eb5a3f.png

(土拍播报表)

http://img.jy510.com/news/file/9216ddb59e85c37701e4f5285958f28b.png

(占比截图)


国资+房企合作的第二个代表项目是城发绿信待开发(80、81号地块)。


该项目与东翎府不同的是,在拿地之初就是城发与绿城共同拿下80、81号地块,只不过城发占比99%,绿城占比1%。


http://img.jy510.com/news/file/9cdc55ae41d64e0c4b16ef7a8a56d3bb.png

(企业信息公示)


在拿地不久后,中粮信托发布公告称参股城发绿信置业。目前,中粮信托持股51%,城发集团持股48%,绿城持股1%。


最终,城发绿信待开发项目将由绿城操盘并销售。


http://img.jy510.com/news/file/be4218395d6370b5fb7c254ceee6458a.png

(设计方案平面图)


510小编从相关部门了解到,城发绿信待开发目前公示已出,未来将主打叠墅,搭配少量的洋房和合院产品。洋房面积约125、143㎡,叠墅面积在180㎡左右,合院面积225、230、260㎡左右。


目前来看,国资公司拿地然后寻求对外合作,通过引进有开发能力的企业投资占股或者选择代建公司是当前正在施行的一种办法。这也是新形势开拓出来的一种适应市场的新模式


好啦,今天的土拍汇总分析到这里就结束了。整体来看,应对新形式,我们的土拍也不能一成不变,而是要随机应变,根据市场需求有规则、有针对性的进行推地。


相信在不断摸索探究下,未来无论是土拍还是楼市,都很可期~~

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