就在前几天，城南44-2号（万科丨时代都会西）地块挂牌不久，昨日城南又挂牌一宗地块：86号地块（世新家园北）。先不多说，赶紧看看该宗地块~~~

地块价值分析

地块简介

（地块航拍实景图）

    地块名称：86号地块（世新家园北）
    地块座落：虹桥路东、芙蓉大道南、花山路西、立新路北
    用地面积：84195㎡（126亩）
    用地性质：居住
    容积率：2.3-2.4
    起拍楼面价：8200元/㎡
    起拍时间：2020.5.26

（地块全景VR）

地块规划

      30%的精装

（不低于30%的精装比例）

    在该宗地块的建设要求中有提到，新建居住建筑成品住房比例不低于30%，意思这块地会预计会是部分毛坯部分精装，精装房比例不低于30%。当然，也不排除人家拍下来全做精装~

（地块红线图）

    南、东南两个方向出口

    从规划条件上了解到，这个地块规划了两个主要出入口，分别位于地块的南侧立新路，和地块东南侧规划道路上，机动车和非机动都是走这两个方向。

（代建河道）

（代建绿化）

（代建幼儿园）

    该宗地块竞买要求比较多，其中要求代建河道、代建绿化、代建幼儿园。可以看到虽然起拍楼面价8200元/㎡，但是加上这些隐性条件，实际起拍楼面价要在8500元/㎡左右了。

区域位置分析

    相比近几年发展较为平稳的城西、城东区域，目前整个城南处于飞速发展阶段。区域内现有成熟品质小区林立，各大品牌房企亦争相拿地大力开发，锡澄地铁、苏南沿江高铁的建设及中医院、车站的配套日臻完善，再加上多个商业综合体稳步建设的加持，让城南成为了最为炙手可热的片区。因此，从近几年的规划来看，江阴的城市重心向南发展，城南片区宜商宜居宜游。

自然环境分析

    该宗地块均处于应天河水景风光带，拥有天然的滨水景观优势。另外江阴南门风貌区的虹桥下沉公园和八字桥公园亦近在咫尺。整个地块自然生态景观包围，整个片区将成为环保、舒适、人文宜居的公园生活环境地带，这也是城南片区的一大亮点。

交通分析

（航拍实景图）

    在交通方面，该宗地块可谓拥有得天独厚的优势，虹桥南路的全线南北贯通，无疑给地块未来的交通出行提供便捷，另外还有梅园路和花山路的平行线分流，一方面减少交通压力，另一方面为出行提供多种选择。
    

    芙蓉大道东西贯通，快速化改造完工后，未来行车速度将进一步得到提升。因此，地块周围可谓是四通八达，执掌着通往市中心和乡镇的重要交通命脉，无论往哪个方向都可实现几分钟内到达。
该宗地块区域内的锡澄城际S1号线汽车客运站站点，距离该宗地块距离都非常近。；南沿江高铁江阴站贯穿东西城市之间。因此地块双轨交汇，形成一站式综合交通枢纽中心，出门即享轻轨畅行。 而且待建的江阴市中医院与该宗地块也近在咫尺。

配套分析

    目前地块区域内商业配套正不断丰富，现有的江阴八佰伴（澄星店）、南门印象商业氛围已日渐成熟，未来地块周边可谓商圈环伺，尽享优质便捷的生活配套，繁华浓厚的商业氛围指日可待。

    另外，交通重要枢纽世新客运站和江阴市中医院（待建）也为地块基础设施配套锦上添花，便捷度进一步得到升华。    

片区供应量分析

    该宗地块周围较早建设的虹桥公园里、香雪海梅园、新河湾和恒大御景等楼盘目前已交付，入住率亦较高。目前该片区新盘仅剩碧桂园·翡翠湾、长江·天宸、万科丨时代都会、旭辉公元、长江·天悦府、中梁·应天首府这几大新盘，放眼望去，虽然该区域新盘数量较多，但是仍然无法满足该区域购房需求。

产品预测

（图片来源于网络）

        该宗地块总体体量较大，均在100亩以上，86号地块容积率2.3-2.4。510小编也采访一个房地产业内人士：
    

    某房地产人士：据我推算的话该地块基本以洋房配高层小户型或者全高层户型大小配比。
    

    另一方面，根据周边现有楼盘统计，城南区域房地产市场主流仍为高层住宅，因此在产品设计方面:或仍可主推26层以下的高层产品，因未来地块小区规模较大，且目前市场需求为改善型用途为主，在户型面积方面可设计为二房70 m2-四房165 m2之间，多项选择以满足不同的购房需求。
而考虑到部分人群对品质和居住舒适度的要求，周边高端低密的产品稀缺，地块内可设计几栋洋房或叠墅以提升整个楼盘产品的品质，面积以160-250 m2之间。
  

 区域板块市场

    从板块角度分析目前江阴房地产市场：

    目前城中老城区发展进度相对缓慢，区域内暂无新楼盘供应，以学区房为主要活跃产品；

    城东城西和城北片区发展已相对饱和，暂无太大的发展空间，亟需外拓，其中敔山湾片区发展目前以相对成熟，但预测后期地块多以低密高端产品为主，与主流产品存在一定的差异；而临港新城片区多以外来客源为主。

    城南片区随着高铁和配套设施的建设，未来发展空间相对较大。