9月8日的土拍，中海以楼面价15602元/m2，总价6.77亿豪夺82号征存中学地块，21家房企，溢价率高达56.02%，一举打破凤凰城南地价，创下了江阴土拍的新高~ 链接：中海威武，15602元楼面价豪夺征存地块，底气来自哪里？未来要卖多少？

01直击土拍

（土拍播报）

    30家房企争夺， 厮杀153轮

    趁热打铁，9月的第二场土拍，祝塘、青阳三宗地块，30家房企竞争，土拍大战一触即发，不得不感叹，如今的乡镇市场确实魅力很大~

    网传房企名单：兴地、恒泰、康桥、睿源、德诚、中梁、恒大、爱家

    恒泰、彰泰、天安、康桥、佳兆业、德诚、华方、爱家、中梁、金科等

    弘阳、蓝城、新城、彰泰、碧桂园、华晟、中梁、通银等

    距离上午10点土拍正式开始还有一个半小时，就已经有29轮报价，祝塘香草花苑东地块溢价率已经达到10%。

    10点土拍正式开始，祝塘中心小学东地块先开拍，66号、6号率先出价，两轮出价后溢价率已经近15%，康桥、德诚纷纷出价，尤其是6号势在必得，最终由6号拿下该地，神秘房企也浮出水面，江苏兴地！

    祝塘香草花苑东地块，开发商们疯狂抢夺。最后对峙阶段，6号和51号两家房企炙热焦灼，最终经过44轮，恒泰首入江阴，拿下该宗地块，溢价率达到了85.85%~

    青阳地块整体节奏就相当快，多家房企进驻意愿强烈，19号蓝城淡定自若，看准时机，一举拿下蓝城桃李春风旁地块，再次深耕大青阳~

（最终结果）

（土拍截图）

    恒泰首进江阴，蓝城深耕青阳

    今天的3宗地块，延续前天土拍势头，看点依然很多，恒泰首进江阴，这家开发商，江阴人可能比较陌生，510小编了解到，恒泰是中国房地产百强企业，拥有房地产开发一级资质，是安徽省房地产商会会长单位。

    今年3月刚刚获得"2020中国房地产开发企业100强第83位"以及"2020中国房地产开发企业成长速度10强第7位"。虽然是首次入驻江阴，但在其他城市已经打造过许多产品~

    继蓝城桃李春风项目后，蓝城不到1年再次在青阳拿地，妥妥的要深耕在大青阳，毕竟，蓝城的口碑是广泛得到认可的~

02地块分析

祝塘中心小学东地块

    地块编号：澄地2020-C-26
    地块位置：祝塘镇规划道路东、永福路南、镇南路北侧
    用地性质：二类居住用地
    用地面积：17347平方米（约26亩）
    容积率：1.8-2.0
    绿地率：≥30%
    建筑密度：≤30%

    其他建设要求重点：

    1.“三板”总比例不得低于60%
    2.新建居住成品住宅比例不得低于30%
    3.两大出入口：永福路、西侧规划道路

（澄地2020-C-26规划条件）

（澄地2020-C-26地块红线图）

（全景图）

祝塘香草花苑东地块

    地块编号：澄地2020-C-27
    地块位置：祝塘香草花苑东、镇北路南、纵二路西侧
    用地性质：二类居住用地
    用地面积：19080平方米（约28.6亩）
    容积率：2.3-2.5
    绿地率：≥35%
    建筑密度：≤22%

    其他建设要求重点：

    1.建筑高度不高于54米
    2.“三板”总比例不得低于60%
    3.新建居住成品住宅比例不得低于30%
    4.两大出入口：镇北路、纵二路

（澄地2020-C-27规划条件）

（澄地2020-C-27地块红线图）

（全景图）

    地块小而精，开发难度小，性价比高

    当初祝塘这两宗地块挂牌时，就已经吸引众多目光~其实两块地距离不远，不到1.5公里，一宗就位于祝塘中心小学旁，另一宗地块对面在建一大型商业综合体。

    这两宗地块地段位置都相对不错，同处祝塘腹地，配套齐全，路网完善。而且参拍门槛要求并不高，竞争房企也高达20家，而且都是属于小而精的地块，地形规整都是净地，未来开发难度不大，属于备受推崇的优质好地。

    最终能拍到楼面价3859元/㎡和4674元/㎡，不少网友都觉得有点意料之外，毕竟祝塘都能拍到这个价格，未来的房价...不敢想象~

青阳文秀路东地块

    地块编号：澄地2020-C-28
    地块位置：青阳镇文秀路东、水秀路南、规划道路西、规划道路北侧
    用地性质：二类居住用地
    用地面积：43659平方米（约65.49亩）
    容积率：1.8-2.0
    绿地率：≥35%
    建筑密度：≤30%

    其他建设要求重点：

    1.竞买对象要求：具有中国房地产企业二级以上（含暂二级）开发资质
    2.新建居住成品住宅比例不得低于30%
    3.两大出入口：东侧规划道路、南侧规划道路

（澄地2020-C-28规划条件）

（澄地2020-C-28地块红线图）

    青阳镇的这宗地紧邻在售的新盘蓝城·桃李春风，附近有凝秀湖公园、大润发超市、青阳医院、青阳二中、青阳高中等配套。位于蓝城桃李春风项目内的无锡青阳金桥实验学校也已经开工建设，12年幼儿园到初中一站式教育~

03上市产品价格猜想

    那这3宗地块未来产品价格如何定位呢？

    祝塘中心小学东地块

    首先，祝塘中心小学东地块，西侧毗邻祝塘中心小学，东西两侧有两条小河，这个自带天然水系还是很不错的，未来可以与项目景观做在一起。

    其次，从1.8-2.0的容积率来看，估计未来也会打造小高层、高层、洋房等产品组合，目前祝塘新项目也是以这类为主流，迎合刚需偏改善客户。

    祝塘香草花苑东地块

    那香草花苑东这宗地块更是受大家青睐，这宗地块真正的价值点在于，项目对面就有一个祝塘新的商业综合体——现代生活广场（在建），建面约3.4万方，商铺面积30-70㎡，层高5.1米，目前正在招商中，前期续客阶段。

    整体占地也只有28亩地，算比较小的地块。但它的容积率相对较高，达到2.3-2.5，结合建筑密度要求不大于22%来看，建筑高度不高于54米，这里应该会造高层住宅，高度在18层左右。

    至于未来卖到什么样价格嘛，大家也可以在评论大胆猜测一下~

    二手房市场

    510小编简单看了下祝塘的挂牌房源，整体量不多，主要都是水畔澜庭的房子，价格基本在6200-7000元/㎡左右，其他像江南景苑、香草花园价格有挂到7000+元/㎡，二手房整体在6000-8000元/㎡不等。乡镇市场中，祝塘的房价看下来算是中游水平。

    新房市场

    祝塘近两年迎来了现代城、北控·瀚棠等众多新盘，一时间引爆区域内的置业热度。

北控·瀚棠

    该项目位于祝塘镇镇北路北，环东路西，总建筑面积6.7万㎡，建有10栋小高层住宅。容积率1.8，1#、3#、4#、5#、6#、7#是毛坯，8#、9#、10#、11#是精装。

    最新动态：8月8日，北控·瀚棠开盘，开盘楼栋为1、3、4、5号楼，共258套房源，均为毛坯。户型有89、99、119、139㎡，开盘均价9000多元，已经全部售罄。

    青阳文秀路东地块

    青阳这宗地块占地约65亩，紧邻着的新盘蓝城·桃李春风占地128亩，差不多一半的大小，容积率1.8-2.0，估计会和蓝城桃李春风一样，打造小高层、高层、洋房等产品组合。

    未来这块地最大的卖点必然是地铁+学校，除了本地刚需＋改善客户的需求，因为有锡澄S1的加持，投资客的吸引肯定是少不了的~

    地价摆在这儿，再有蓝城品牌、地铁、学校，未来卖到15000也是妥妥的，相信蓝城在青阳的新项目又会成为其一大代表作，大卖是无疑的~

    二手房市场

    青阳迎秀花园小高层7000元/㎡左右，恒和中央景园毛坯高层10000-11000元/㎡。上由龙庭毛坯高层10000-11000元/㎡。

    总体来看安置房在7000左右，商品房在一万出头的水平。

    新房市场

    项目位于江阴市青阳镇规划道路东、水秀路南、芦塘路西。容积率1.8-2.0，总规划1401户，分两期开发，绿城物业:2.6元/㎡/月。

    7月11日，蓝城桃李春风首次开盘，千人抢房，385套房源已经全部售罄。高层均价10200元/㎡左右；洋房均价12000元/㎡，均为毛坯。

    接下来3#（10F）128㎡、138㎡；7#（21F）97㎡、117㎡；12#(23F)97㎡、117㎡即将迎来加推，均为毛坯。

04房企纷纷布局乡镇，背后原因究竟是什么

    首先，乡镇板块供地规模上升。相比乡镇，主城区可开发地块并没有那么“富裕”。政府将开发重点放在乡镇板块上。其实从去年开始，江阴土拍市场就以乡镇为“主战场”，马镇、璜塘、周庄、顾山、青阳、祝塘、长泾等各大乡镇均迎来竞拍。

    其次，主城区地价高，拿地竞争激烈，相比之下，房企在乡镇板块的拿地成本要低的多，拿地门槛更低，相应的开发风险也更小。就拿今天恒泰竞得的祝塘地块为例，即便有85.85%的溢价率，最终成交楼面价也还未达到5k。

    再者，江阴房价这两年稳步上涨，城区新盘价格基本在2万+朝上，这样的价格已经让很多刚需购房者难以企及。

    受主城区价格挤压的客户将构成未来乡镇楼盘的客群基础。因此，房企布局乡镇，未来的市场需求有一定保障。